Jak se vyvíjely sazby za poslední dva roky?
Vývoj úrokových sazeb, zkráceně úroky, které se standardně pohybovaly pod hranicí 2 %, jsou ty tam. Průměrná výše úrokové sazby, kterou dlouhodobě sleduje Hypoindex.cz, za poslední dva roky osciluje v pásmu 2,3 % – 3 %.
Nejvyšší hodnoty za uvedené období dosáhl přesně před rokem. Celý rok 2019 pozvolna klesal. V prosinci loňského roku dorovnal minimum z února 2018 a od té doby stoupá plíživým tempem opět vzhůru.
Jaký má vliv zvyšování sazeb ČNB na sazby hypoték?
7. 2. 2020 změnila po sedmi měsících ČNB dvoutýdenní REPO sazbu. Zvýšila ji o 25 bazických bodů (BP) z 2,0 % na 2,25 %. Byť tato informace byla medii poměrně hlasitě komunikována, na úrokovou sazbu hypoték toto zvýšení nemělo nijak zásadní vliv.
REPO sazba zjednodušeně řečeno určuje za jaký úrok ČNB půjčuje obchodním bankám na krátkou dobu. Odvíjí se o dní například sankční úroky, ale ne tolik základní úrok na hypotékách. Ten mnohem více určuje samotný trh.
Jasným příkladem toho je situace, kterou jsem popsal výše. Za poslední dva roky průměrná sazba na hypotékách nejprve vzrostla o cca 70 BP, aby následně o cca 65 BP klesla. Za stejné období REPO sazba vzrostla o 151 BP (z 0,74 % na 2,25 %).
Jaké jsou aktuální sazby a co se očekává ve zbytku roku 2020?
Průměrná úroková sazba se nyní pohybuje okolo 2,50 %. Banky z „velké čtyřky“ (Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, Raiffeisenbank) jsou tradičními lídry při zvyšování úroků. Proto se nyní pohybují nad touto hranicí. Menší hráči (Equa, Sberbank, Unicredit a další) se snaží ukousnout si víc z pomyslného koláče, a proto nyní ještě nabízejí sazby okolo 2,4 %.
O tom jak se vyvíjí trh s nemovitostmi psát nebudu. V tom jsou experti naši makléři. Trh s hypotékami poklesl z hlediska počtu poskytnutých hypoték meziročně o cca 22 %, přestože byla průměrná sazba v roce 2019 nižší, než v roce 2018.
Zájem o koupi nemovitosti prostřednictvím hypotéky tedy klesal. A když k tomu přičtu vliv menších bank, které v boji o účast na trhu drží sazby níž, než by chtěly velké banky, nepředpokládám v letošním roce nějaké výrazné zvýšení sazeb, které by mělo mířit k astronomickým hodnotám překračujícím 5 % z roku 2010.
EDIT 16. 2. 2021
V listopadu 2020 se průměrná úroková sazba po více než 3,5 letech dle hypoindexu dostala pod magickou hranici 2 %. Moc dlouho se tam ale velmi pravděpodobně neohřeje. Protože již od druhé poloviny ledna 2021 se plíživým tempem vrací nad úroveň 2 % a tento trend zatím pokračuje.
Když se budeme bavit o nově poskytnutých hypotékách dnes, tedy v polovině února roku 2021, již jen u několika bank se dostaneme s nabídkou úrokové sazby pod 2 % (aniž by to bylo podmíněno zakoupením dalšího produktu banky).
A jaký trend očekávám v nejbližším období?
Budu se zřejmě dost opakovat a vracet se k tomu, co jsem napsal v článku výše. Vzhledem k tržnímu prostředí poskytovatelů hypoték si myslím, že sazby prostě nevystřelí nad hranici 3 %.
Loňský rok byl, co se týče objemu produkce, nakonec absolutně rekordní, proto zřejmě lehce opadne apetit bank poskytovat nové hypotéky a tudíž se nebudou vzájemně tlačit k ukrajování své marže. Takže dno v krátkém horizontu máme zřejmě za sebou. Sazby se tedy pravděpodobně budou v první polovině roku pohybovat pod hranicí 2,5 %. Ve druhé polovině roku by tuto hranici mohly překonat, bude to však závislé na aktuální situaci na trhu.
Spíše se domnívám, že se budeme pohybovat na úrovni čísel posledních dvou let. Pokud se samozřejmě na trhu neobjeví nějaká významná nečekaná událost typu prasknutí realitní bubliny, významná ekonomická recese, nebo další razantní zpřísnění pro poskytování hypotečních úvěrů ze strany regulátora, jako jsou ukazatele DTI, DSTI a LTI – ale o tom píšu více v tomto článku 😊.
Pokud potřebujete poradit ohledně financování nemovitostí, investic nebo pojištění pro sebe nebo vaše klienty, ozvěte se mi. Nebo se podívejte na další články na našem Blogu.
Mějte se fajn. Jirka Vaněk
