Co vyjadřují zkratky LTV, DTI, DSTI, LTI? Na konci tohoto článku jsem psal o tom, že centrální banka snížením nebo zvýšením REPO sazby tolik neovlivňuje vývoj úrokových sazeb pro hypotéky, a tudíž ani poskytování samotných hypoték komerčními bankami fyzickým osobám.
Na to používá jiné, mnohem efektivnější nástroje. Jsou to různá doporučení a nařízení, která vydává. Mezi ně patří i DTI, DSTI. Těmi se následně musí řídit všichni poskytovatelé spotřebitelských úvěrů, kteří k tomu mají licenci.
Proč existují nástroje LTV, DTI, DSTI, LTI?
Za odpovědí nehledejte nic složitého. Česká národní banka těmito kroky kontroluje „neviditelnou ruku trhu“ aby se nezlomila. Aby trh zůstal alespoň částečně v rovnováze.
A to i přesto, nebo možná právě proto, že ve velkých městech naší země byla ještě donedávna poptávka silnější než nabídka. Pokud by tyto nástroje neexistovaly, situace by byla výrazně horší. Poptávka by byla mnohem vyšší. Ukazují to všechny srovnávací parametry před a po zavedení těchto regulací.
Banky, ale i jejich klienty je potřeba regulovat. Minulost ukázala proč. Španělsko – americký filozof George Santayana kdysi řekl tuto větu: „Kdo nezná svou minulost, je odsouzen ji opakovat.“ On ji použil v jiném kontextu, ale citát přesně vystihuje to, co mám na mysli.
Vzpomínáte si na původ hluboké ekonomické recese z roku 2008? Původem byla hypoteční krize v USA z roku 2007. Na konci tohoto roku praskla bublina systému financování hypotečních úvěrů a vznikl kolaps jejich největších poskytovatelů. Celou situaci skvěle ztvárnili tvůrci filmu Sázka na nejistotu.
Do té doby bylo nejen v USA, ale i v jiných státech běžné poskytnout úvěr třeba na 125 % stávající hodnoty zajištěné nemovitosti. V praxi se běžně stávalo, že si lidé půjčovali od banky větší hodnotu, než kterou ručili. Když se potom dostali do situace, kdy neměli na splácení, o nemovitost přišli a ta se stala vlastnictvím banky.
Jenže aktuální hodnota nemovitosti už neodpovídala tržní ceně. A tak banka jiné bance raději tuto pohledávku zabalila k jiné – „zdravější pohledávce / hypotéce“ a prodala ji dál. A tak vznikl velký trh s velice „nezdravými“ úvěry.
A jak říkala moje babička. „Každá lež jednou vyplave na povrch“. Stalo se tak v roce 2007. Touto skutečností se naštěstí drtivá většina bank na světě poučila a přistupují k poskytování hypoték mnohem opatrněji.
A přesto, že jsou při vyřizování hypotéky tato nařízení vcelku zásadním omezením, jsou nutná, aby se nestávaly chyby z minulosti. Níže popisuji jednotlivé nástroje a zkratky, LTV, DTI, DSTI a LTI, abyste lépe porozuměli tomu, co znamenají.
LTV – Loan to value
LTV znamená poměr mezi hodnotou hypotéky a zástavní hodnotou nemovitosti. Jak jsem již výše zmínil, dříve bylo možné si půjčit i 125% hodnoty nemovitosti. Ale to je historie. V ČR je maximální možná hodnota LTV 100% – tato varianta je však nyní poskytována VELMI výjimečně a ne všechny banky ji akceptují.
Mnohem častější jsou varianty do LTV 90%, 80%, nebo 70%. Samozřejmě platí, že čím nižší hodnota poměru poskytnutého úvěru vs. zajištění je, tím jsou podmínky banky pro klienta příznivější.
Pokud je LTV nižší, než 70%, na nabízené podmínky to pak pro většinu bank již nemá vliv. Je tedy jedno, jestli je hodnota LTV 70%, nebo 30%.
DTI – DEBT TO INCOME
DTI je poměr celkového zadlužení žadatele k ročnímu příjmu. Jedná se o ukazatel, který zavedla ČNB v červnu 2017. Tento ukazatel říká, že celkový součet zůstatku dluhů žadatele nesmí překročit devítinásobek jeho ročního příjmu. Například platí, že pokud bude roční příjem žadatele (domácnosti) 1 mil. korun, celkový dluh včetně úvěru, o který žádá, nesmí být vyšší, než 9 mil.
DSTI – DEBT SERVICE TO INCOME
DSTI znamená poměr celkových měsíčních splátek a čistého měsíčního příjmu žadatele. Tento ukazatel, stejně jako DTI zavedla ČNB v červnu 2017. Zde nesmí souhrn všech splátek přesáhnout 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele. Když to převedeme do praxe, znamená to následující. Pokud žadatel (domácnost) bude mít měsíční příjem ve výši 83 000 Kč, souhrn měsíčních splátek nesmí být vyšší, než 37 350 Kč (včetně té budoucí).
LTI – LOAN TO INCOME
Zde jde o poměr konkrétního úvěru a ročního příjmu. Tento ukazatel zatím ze strany České národní banky NENÍ nařízený, ale banky si jej u klientů hlídají. Není však nyní závazným kritériem.
Ukazatel hlídá hodnotu žádaného úvěru a hodnotu celkového příjmu. Ta by neměla přesáhnout PĚTINÁSOBEK ročního příjmu. Když to porovnám s hodnotami z předchozích příkladů, kdy celkový roční příjem žadatele (žadatelů) bude 1 mil. korun, hodnota poskytovaného úvěru nesmí přesáhnout 5 mil. korun.
Tento parametr je však zatím pouze informativní a banky jej aktuálně při hodnocení klienta závazně neposuzují.
Jako u všeho platí základní pravidlo. Banka vám půjčí, pokud na to máte a nepůjčí, pokud na to nemáte. Velice často vysvětluji makléřům i klientům, že pokud se jdou podívat na nemovitost za 10 mil. Kč, když ročně vydělají 1 mil. Kč, tak na hypoteční úvěr ve většině případů prostě nedosáhnou.
DOPORUČENÍ ČNB K 17. 4. 2020
A jaká jsou aktuální doporučení ČNB v souvislosti s nynější situací okolo COVID-19?
Od 01. 04. 2020 ČNB s okamžitou platností vydala pro banky na jednotlivé ukazatele nová doporučení a zmírňuje tím pohled při posuzování. Limit LTV zvedá na 90 %. DSTI zvedá na 50 % a ukazatel DTI ruší úplně. Jedná se však jen o doporučení a komerční banky se jím nemusí řídit.
V tuto chvíli to vypadá, že banky budou postupovat konzervativně. Pravděpodobně i s ohledem na to, kolik stávajících klientů již nyní požádalo o odklad svých stávajících splátek. Většina bank nyní zůstává u původního nastavení, nebo je zpřísňují, krom Komerční banky.
Na obrázku vidíte seznam vybraných poskytovatelů a jejich přístup k hodnocení těchto ukazatelů. Data jsou platná k 17. 4. 2020.
Mějte se co nejlépe a pokud byste chtěli poradit se světem financí napište mi nebo zavolejte.
