To ale rozhodně není jediný faktor, který bude mít vliv na trh s hypotékami. Pojďme si shrnout, co nás letos čeká.
Úrokové sazby
Úroky u hypoték rostou již více než rok v kuse a za poslední půlrok navíc poměrně rychlým tempem.
Aktuálně se pohybují okolo 4,5 %. Banky nyní nejvíce reagují na razantní zvyšování úrokových sazeb ČNB – například lombardní sazba (ta stanovuje, za kolik si obchodní banky mohou půjčit u ČNB, tím nejvíce ovlivňuje výši úroků na hypotékách) je na svém maximu za více než třináct let.
Zatím nic nenasvědčuje tomu, že by se měl trend významně obrátit. Nejsem analytik, a proto si zde netroufám dávat žádné predikce.
Nicméně doufám, nebo spíš věřím, že se minimálně tempo růstu sazeb zpomalí a snad i brzy zastaví.
DSTI, DTI a LTV od 1. 4. 2022
Pokud nevíte, co představují parametry DSTI, DTI a LTV, můžete si přečíst můj starší článek, který najdete ZDE.
S parametrem LTV pracujeme od vzniku samotné hypotéky. Posledních minimálně 7 let platí pravidlo, že LTV nesmí přesáhnout 90 %.
To se od 1. 4. 2022 mění pro žadatele starší 36 let na 80 %. U žadatelů mladších 36 let zůstává parametr na 90 %.
Limit příjmového ukazatele DTI společně s DSTI zavedla ČNB v roce 2017. Od té doby doporučení několikrát měnila, až ho nakonec úplně zrušila.
Přesto většina bank tento parametr sledovat nepřestala.
Pohyboval se v rozmezí 9–12. DTI se od dubna sjednocuje na 8,5 pro starší 36 let a na 9,5 pro mladší 36 let.
Poslední ze zmiňované trojice je ukazatel dluhové služby DSTI. Zde se nyní sledovaný ukazatel u jednotlivých bank pohybuje v rozpětí 45–70 %. Nově bude na 45 % pro starší 36 let, a 50 % pro mladší 36 let.
Dostupnost hypoték bude nižší než dříve
Tímto článkem rozhodně nechci nikoho strašit. A také nejsem žádný šaman, který čte po večerech budoucnost v kávové sedlině.
Článek je pro ty, kteří se chtějí zorientovat v aktuálním dění. Pokud někomu pomůže při jeho rozhodování, budu moc rád.
Celý život pracuji s čísly a v tomto případě je řeč čísel nejtransparentnější. Ukážu vám to na příkladu dvou rodin (dvou, kvůli věkové hranici, kterou zavádí ČNB u nových parametrů).
Je poměrně složité dosáhnout průniku na horních limitech všech ukazatelů, proto prosím berte ta čísla ilustrativně, abyste si udělali představu, jak významně se situace mění.
Novákovi
Novákovi mají dohromady čistý příjem 60 000 Kč a oběma již bylo 36 let.
Zatímco vloni by jim pravidla a úrokové sazby umožnovala koupit si nemovitost za cca 9 mil. Kč, v dubnu 2022 to bude nemovitost pouze za 6,3 mil. Kč.
Při nemovitosti v hodnotě 9 mil. Kč mohla být hypotéka 8,1 mil. Kč, při sazbě 2,5 % vycházela splátka na cca 31 400 Kč.
U nemovitosti v hodnotě 6,3 mil. Kč to vychází na hypotéku maximálně 5 mil. Kč, při sazbě 5 % bude splátka 27 000 Kč – to je hraniční limit z pohledu DSTI.
Novotní
Novotní mají dohromady stejný čistý měsíční příjem, tedy 60 000 Kč.
Výhodu oproti Novákovým mají v tom, že jsou oba o pár měsíců mladší a 36 let jim ještě nebylo.
„Loňské limity“ mají samozřejmě stejné, malý rozdíl je u nových limitů. Zde se teoreticky zvýší celkový úvěrový rámec (DTI) na 6 840 000 Kč.
Nicméně vzhledem k tomu, že se o mnoho nezvýší DSTI, bude je stále limitovat maximální měsíční splátka, která bude v tomto případě činit 30 000 Kč.
Při zachování úrokových parametrů dostaneme úvěrový limit maximálně 5,6 mil. Kč.
To znamená, že Novotní nebudou muset mít tolik vlastních peněz jako Novákovi, ale výše celkového investičního záměru zůstane stejná – 6,3 mil. Kč.
Závěr si udělejte sami
Jak jsem napsal, nejsem zde ani v roli věštce, ani v roli „plašiče“.
Tímto článkem jsem chtěl jen shrnout, co se aktuálně děje, a jaký reálný dopad to bude mít na nové hypotéky.
Pokud byste chtěli probrat něco, co vás z této problematiky zajímá, tak se mi ozvěte.
Mějte se fajn. Jiří
