od
Ing. Jan Novotný
Pronajmout kancelář, obchod nebo sklad může vypadat jednoduše. Stačí najít vhodný prostor, domluvit cenu a podepsat smlouvu. Právě v ní se ale často skrývají rizika, která se projeví až během podnikání. Na co by si měli dát pozor pronajímatelé, nájemci i realitní makléři?
Představte si podnikatele, který konečně našel ideální místo pro svou provozovnu. Lokalita odpovídá jeho představám, nájemné je přijatelné a pronajímatel souhlasí s dlouhodobou spoluprací. Zdánlivě nic nebrání podpisu smlouvy.
Jenže po několika měsících se objeví problém. Podnikatel potřebuje upravit dispozici, provozní náklady jsou vyšší, než očekával, a ve smlouvě není jasně uvedeno, kdo má jednotlivé výdaje hradit.
Podobným situacím lze často předejít už při sjednávání nájmu.
Nájem prostor sloužících podnikání upravuje občanský zákoník, zejména § 2302 až 2315. Smluvní strany mají poměrně široké možnosti, jak si vzájemná práva a povinnosti nastavit. O to důležitější je věnovat pozornost konkrétním podmínkám. Univerzální smlouva totiž nemusí odpovídat potřebám každého podnikání.
Účetní kancelář, restaurace nebo kosmetický salon. Každý provoz má jiné požadavky a ne každý komerční prostor je vhodný pro jakoukoliv činnost.
Před podpisem smlouvy je proto důležité ověřit, zda zamýšlené podnikání odpovídá povolenému způsobu užívání nemovitosti a případným hygienickým, požárním či stavebním požadavkům.
Konkrétní vymezení účelu nájmu ve smlouvě pomáhá předejít sporům, zejména pokud by nájemce chtěl svou činnost později změnit nebo rozšířit.
Pronajatý obchod ještě automaticky neznamená právo využívat sklad, parkovací místo nebo reklamní plochu na fasádě.
Smlouva by proto měla jednoznačně určit, které prostory a související části nemovitosti může nájemce využívat. Užitečnou přílohou může být také půdorys s jejich vyznačením.
Čím přesnější vymezení, tím menší prostor pro budoucí nedorozumění.
Výše nájemného je pouze jednou částí celkových výdajů. Další náklady mohou představovat energie, vytápění, voda, úklid společných prostor nebo údržba.
Smlouva by měla jasně stanovovat, které služby jsou zahrnuté v nájemném, co se hradí samostatně a jak probíhá vyúčtování. Pozornost si zaslouží také rozdělení odpovědnosti za opravy.
Právě nejasnosti kolem provozních nákladů mohou během dlouhodobého nájmu způsobit zbytečné spory.
Nový nájemce si často potřebuje prostory přizpůsobit. Může jít o klimatizaci, stavební příčky, elektroinstalaci nebo reklamní označení provozovny.
Změny pronajatých prostor zpravidla vyžadují souhlas pronajímatele a podle jejich povahy mohou být nutná i další povolení.
Předem je důležité vyjasnit, kdo úpravy financuje a co se s nimi stane po skončení nájmu. Povinnost vrátit prostory do původního stavu totiž může znamenat nemalé výdaje.
Co když podnikatel potřebuje větší prostory nebo se rozhodne provozovnu uzavřít? Možnosti ukončení nájmu závisí mimo jiné na tom, zda je smlouva sjednána na dobu určitou, nebo neurčitou.
Občanský zákoník upravuje výpovědní důvody i výpovědní doby, přičemž v řadě situací umožňuje odlišná smluvní ujednání.
Pravidla ukončení nájmu by proto měla být jasná již při podpisu smlouvy, nikoliv až ve chvíli, kdy jedna ze stran potřebuje spolupráci ukončit.
Podnikatel vybuduje úspěšnou provozovnu a po několika letech ji chce prodat. Může nový provozovatel automaticky převzít také nájem?
Podle § 2307 občanského zákoníku je při převodu nájmu v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti potřeba předchozí písemný souhlas pronajímatele. Písemná musí být také smlouva o převodu nájmu.
Pokud podnikatel počítá s budoucím prodejem provozovny, měl by tuto možnost řešit již při sjednávání nájmu.
Pronájem komerční nemovitosti není pouze otázkou nalezení vhodného prostoru a dohody o ceně.
Každý podnikatelský záměr má vlastní potřeby a rizika. Právě schopnost rozpoznat je včas představuje důležitou součást profesionální realitní služby.
Zkušený makléř by měl umět upozornit na otázky, které si klient možná sám nepoloží. Zjistit, k čemu bude nemovitost využívána, ověřit její základní parametry a pomoci oběma stranám vyjasnit jejich očekávání ještě před uzavřením smlouvy.
V právně složitějších případech je zároveň namístě spolupráce s advokátem, který připraví nebo posoudí smlouvu podle konkrétních okolností.
A pokud hledáte komerční prostor k pronájmu nebo potřebujete pronajmout vlastní nemovitost, můžete si mezi makléři QARA vybrat odborníka, který se na tento typ nemovitostí zaměřuje.
Kvalitně připravený pronájem se totiž nepozná podle toho, jak rychle se podaří podepsat smlouvu. Ale podle toho, zda její podmínky fungují i ve chvíli, kdy nastane něco nečekaného.
