Posledních několik let se v ČR objevují zprávy o tom, že ceny nemovitostí dosáhly vrcholu, a že musí přijít jejich korekce. Celá řada analytiků a odborníků z oboru se snaží odhadnout, kdy k tomu dojde, o jak velkou korekci se bude jednat, v jakých segmentech, a co takovou korekci způsobí.
Sám jsem se v minulosti snažil odhadnout, když už dojde k zastavení růstu cen nemovitostí (nebo dokonce k poklesu), a ani moje predikce nevyšla.
S řadou kolegů jsme se opakovaně shodli, že výš už jít ceny opravdu nemohou. Že za takové ceny nebude chtít nikdo nemovitosti kupovat. A opakovaně nás trh a kupující překvapili.
Jak uvažuje běžný kupující?
Spousta klientů ale na takový pokles stále čeká. Snaží se „vyčekat“ okamžik, kdy ceny nemovitostí klesnou a oni nakoupí „levněji“.
Snaží se aplikovat strategii „časování trhu“, známou z řady jiných segmentů investičního světa. Jenže pokles stále nepřichází a oni jen sledují, jak jim „ujíždí vlak“.
Řada kupujících tak v průběhu času přestala čekat a nemovitost koupila i přes stále rostoucí cenu. Lidé si totiž uvědomili, že se během pár měsíců ceny nemovitostí zvýšily natolik, že musí buď upravit svůj investiční záměr a koupit menší nemovitost, nebo zaplatit vyšší cenu.
Další čekání tak přestali považovat za výhodné. Vyhodnotili si totiž, že než čekat na pokles, je pro ně lepší koupit hned, než bude ještě dráž.
Samozřejmě se bavíme o běžném kupujícím, který usiluje o koupi rezidenční nemovitosti. Nikoliv o profesionálním investorovi, který má k dispozici širokou škálu nástrojů na sledování trhu a vytipování těch nejlepších investičních příležitostí.
Na několika příkladech z vybraných evropských zemí si můžete ověřit, že v dlouhém investičním horizontu nemá cenu s koupí čekat. Že ceny nemovitostí rostou dlouhodobě, a to bez ohledu na krátkodobé výkyvy způsobené různými krizemi, změnami legislativy nebo politickými otřesy.
Francie a Rakousko
Na grafu těchto dvou zemí vidíte, že mezi lety 2000 a 2021 došlo k nárůstu nominálních cen rezidenčních nemovitostí o 136 % (v Rakousku), resp. 150 % (ve Francii).
Zároveň za celou dobu sledování (ve Francii od roku 1970, v Rakousku od roku 2000) nedošlo k takovému propadu cen, který by byl natolik hluboký, aby v průběhu dalších 5 až 10 let nedošlo k jeho překonání a dalšímu růstu nominálních cen nemovitostí.
Zdroj: National statistics OECD; economist.com
Německo a Velká Británie
I v případě těchto dvou zemí vidíte, že v dlouhodobém časovém horizontu dochází k růstu nominálních cen nemovitostí. V Německu o slušných 70 % (mezi lety 2000 a 2021), a to i přes více než 10 let trvající stagnaci cen od roku 2000. Ve Velké Británii pak mezi lety 2000 a 2021 došlo k silnému růstu o 190 %, a to i navzdory zakolísání cen po hypoteční krizi v roce 2008.
Zdroj: National statistics OECD; economist.com
A jak to vypadá u nás v ČR?
Vývoj cen rezidenčních nemovitostí u nás potvrzuje trendy, které jsou zřejmé ve vybraných evropských zemích. Tedy že v dlouhodobém investičním horizontu (5 až 10 let) zajistí investice do rezidenční nemovitosti růst hodnoty vložených prostředků.
Na příkladu ČR vidíte, že negativní vývoj cen po hypoteční krizi v roce 2008 s následnou stagnací byl v po cca 7 letech eliminován. Pak následovalo období silného růstu cen.
Czech Republic house price index (nominal)
Zdroj: EUROSTAT; tradingeconomics.com
Index zahrnuje prodejní ceny všech druhů rezidenčních nemovitostí (byty, domy, řadové domy atd.), a to jak nově postavených, tak stávajících.
Všechny výše uvedené grafy pracují s nominálními cenami nemovitostí. Nezahrnují tedy vliv inflace, která hodnotu peněz „znehodnocuje“.
Vzhledem k tomu, že inflace působí i na všechna další aktiva, stejně jako na mzdy, nebyl efekt inflace do grafů zahrnut.
Kdy tedy koupit rezidenční nemovitost?
Pokud jste váhali, kdy je ten správný čas koupit rezidenční nemovitost, tak teď jej možná znáte. Z předchozích grafů je jasně vidět, že v delším časovém horizontu (5 až 10 let) ceny nemovitostí vždy rostly, ať už se díváme na kteroukoliv z vybraných zemí.
Ten správný čas koupit rezidenční nemovitost je zkrátka kdykoliv, kdy máte na koupi dostatek prostředků. Ať už vlastních, nebo prostřednictvím úvěru. To už je ale téma na jiný článek.
