Realitní zprostředkování jako vázaná živnost
Realitní zprostředkování bude nově zařazeno mezi vázané živnosti, a to pod názvem „realitní zprostředkování“. Realitní zprostředkovatelé budou muset mít odborné vysokoškolské vzdělání nebo vyšší odborné či středoškolské kombinované s povinnou tříletou praxí.
Stejnou váhu bude mít získání osvědčení na základě složení státem certifikované zkoušky nebo specializovaný kurz MBA v kombinaci s rokem praxe. Dojde tak k omezení vstupu nových realitních makléřů na realitní trh.
Je dobře, že zákonodárci zavedli určité požadavky na minimální vzdělání realitních makléřů. Je ale otázka, zda to stačí. U tříleté praxe není definováno, v jakém období ji makléř absolvoval. Klidně to mohlo být před deseti lety. Od té doby se trh už ale výrazně změnil.
A co absolvent stavební fakulty vysoké školy? Opravdu má dostatečné odborné znalosti k vykonávání činnosti realitního makléře? Určitě je to výrazný posun oproti současné praxi, kdy je jediným požadavkem na vykonávání činnosti realitního zprostředkovatele živnostenské oprávnění, které získáte za 1 000 Kč bez jakéhokoliv prokazování odbornosti.
Úschovy bezpečnější
I nadále budou mít realitní kanceláře a samotní makléři možnost poskytovat úschovu peněžních prostředků. Klient o ni ale bude muset písemně požádat. Zároveň se zvýší ochrana takto uschovaných prostředků v podstatě na úroveň ochrany, jakou mají advokáti nebo notáři.
Dále bude požadováno držet uschované prostředky na samostatných účtech, odděleně od běžných provozních prostředků realitní kanceláře. To je z našeho pohledu zásadní změna.
Současná praxe umožňovala realitním kancelářím využívat prostředky v úschově pro vlastní potřeby (jelikož nebyly definovány zákonné požadavky a možnost kontroly) a nezřídka se tak dělo.
Nabízet pak bude možné úschovu klientům bankami, zahraničními bankami, notáři, advokáty, nebo v souvislosti s exekučním a jiným soudním řízením, také exekutorem.
Zákon stanovuje také písemnou formu pro smlouvu o realitním zprostředkování, její povinné náležitosti a maximální výpovědní dobu. Dále zákon stanoví povinnost realitního zprostředkovatele dokládat klientovi některé písemnosti (doklad o pojištění, výpis z veřejného seznamu apod.).
Podrobněji také upravuje výplatu provize makléři. Zákon také zakazuje makléři, aby si nárokoval provizi od prodejce i kupujícího současně.
Povinné pojištění, které moc neřeší
Dále zákon obsahuje povinné pojištění odpovědnosti realitních zprostředkovatelů. Způsobenou újmu makléř musí pojistit v limitech plnění minimálně 1,75 mil. Kč na pojistnou událost a více než 3,5 mil. Kč na všechny pojistné události v jednom roce.
Pojištění je asi největší slabinou celého zákona – pouze „přihrává“ pojišťovnám další tisíce klientů, kteří budou muset využít jejich pojištění. Ta ale fakticky neřeší rizika, která klientům realitních kanceláří hrozí.
Kdy začne zákon platit?
Účinnost nového zákona zcela jistě nebude od ledna 2020, jak bylo původně plánováno, jelikož ho musí ještě schválit Senát a následně podepsat prezident republiky.
Legislativní proces se tak může ještě nějakou dobu natahovat a teoreticky může ještě dojít ke schválení pozměňovacích návrhů v Senátu. Tyto změny by musela znovu projednat a odsouhlasit Poslanecká sněmovna, což by způsobilo další zdržení účinnosti tohoto zákona.
Aktuálně je ve hře několik termínů – buď k 1. 7. 2020, nebo k 1. 1. 2021. Nejpravděpodobnější variantou je ale obecná účinnost. To v praxi znamená, že zákon bude platit od 15. dne po vyhlášení zákona ve Sbírce.
Realitní makléři QARA jsou připraveni
Většina realitních makléřů QARA již dnes splňují prakticky všechny požadavky, které jsou v zákoně o realitním zprostředkování stanoveny. Tedy písemnou formu zprostředkovatelské smlouvy, úschovu na samostatných účtech nebo plnění kvalifikačních požadavků. Adaptace makléřů QARA po schválení zákona bude tedy rychlá a bezproblémová.
Předkupní právo se zatím nemění
Neméně očekávanou změnou, na kterou se těšili jak majitelé nemovitostí, tak i realitní makléři, bylo zrušení předkupního práva spoluvlastníků u vybraných typů nemovitostí. (Typicky garážová stání nebo sklepy).
Bohužel se tuto novelu občanského zákoníku nepodařilo schválit, takže i po 1. 1. 2020 zůstává povinnost předkládat nabídku na uplatnění předkupního práva ostatním spoluvlastníkům.
To bohužel znamená zbytečné prodlužování procesu prodeje nemovitosti a zároveň zvýšené náklady na straně realitních makléřů. Doufejme, že se v příštím roce podaří novelu schválit a tuto zbytečně zatěžující záležitost odstranit.
Kdybyste potřebovali vysvětlit cokoliv ohledně realitního zákona, nebo realit samotných, napište mi nebo mi zavolejte. Těším se na vás. Honza Novotný
